주택 구입을 위해 디딤돌대출을 알아보다 보면 LTV와 DTI라는 용어에 막막함을 느끼게 됩니다. 실제로 내가 받을 수 있는 대출 한도는 얼마인지, 두 가지 기준 중 어떤 것이 적용되는지 궁금하신가요?
디딤돌대출의 최종 한도는 LTV와 DTI 중 더 낮은 금액으로 결정되며, 소득과 주택 가격에 따라 실제 대출 가능 금액이 크게 달라집니다. 지금부터 실제 사례를 통해 정확한 한도 산정 방법을 알아보겠습니다.
1. LTV 기준 이해하기
LTV는 Loan To Value의 약자로 주택 가격 대비 대출 가능 비율을 의미합니다. 2025년 현재 디딤돌대출의 LTV는 기본적으로 최대 70%까지 적용됩니다.
예를 들어 주택 가격이 3억 원인 경우, LTV 70% 기준으로 최대 2억 1천만 원까지 대출이 가능합니다. 하지만 생애최초 주택 구입자는 LTV 80%까지 적용되어 동일한 3억 원 주택에 대해 최대 2억 4천만 원까지 대출받을 수 있습니다.
단, 수도권이나 규제지역에 소재한 주택을 구입하는 경우 생애최초 구입자라도 LTV 70%가 적용되므로 주의가 필요합니다. 주택 담보로 받을 수 있는 최대 금액을 먼저 계산해보시기 바랍니다.
2. DTI 기준 파악하기
DTI는 Debt To Income의 약자로 연소득 대비 연간 총 부채 상환액 비율을 나타냅니다. 디딤돌대출은 DTI 60% 이내에서 대출이 승인됩니다.
연소득이 6천만 원인 경우, DTI 60% 기준으로 연간 총 부채 상환액이 3,600만 원 이내여야 합니다. 이를 월 단위로 환산하면 월 300만 원 이내의 원리금 상환이 가능한 범위에서 대출 한도가 결정됩니다.
DTI는 주택담보대출 원리금뿐만 아니라 신용대출, 할부금 등 모든 대출의 이자 상환액을 포함하여 계산되므로 기존 부채가 있다면 반드시 고려해야 합니다.
✅ 연소득 5천만 원 × 60% = 연간 3천만 원 (월 250만 원)
✅ 연소득 7천만 원 × 60% = 연간 4,200만 원 (월 350만 원)
✅ 연소득 8,500만 원 × 60% = 연간 5,100만 원 (월 425만 원)
3. 한도 결정 원칙
디딤돌대출의 최종 한도는 LTV와 DTI 중 더 낮은 금액으로 결정됩니다. 이는 대출 신청자의 상환 능력과 담보 가치를 모두 고려하기 위한 안전장치입니다.
또한 대출 한도에는 별도의 상한선이 적용됩니다. 일반 대출자는 최대 2억 원, 생애최초 주택 구입자는 2억 4천만 원, 신혼가구 또는 2자녀 이상 가구는 3억 2천만 원까지만 대출이 가능합니다.
| 구분 | 최대 한도 | LTV | DTI |
|---|---|---|---|
| 일반 | 2억 원 | 70% | 60% |
| 생애최초 | 2.4억 원 | 80% | 60% |
| 신혼·2자녀 이상 | 3.2억 원 | 70% | 60% |
4. 일반 가구 사례
주택 가격 3억 원, 연소득 5천만 원인 일반 대출 신청자의 경우를 살펴보겠습니다.
LTV 70% 기준: 3억 원 × 70% = 2억 1천만 원
연소득 5천만 원의 DTI 60% 기준으로 연간 3천만 원, 월 250만 원까지 상환 가능합니다. 금리 3.5%, 30년 만기 기준으로 월 250만 원 상환 시 대출 가능 금액은 약 1억 8천만 원입니다.
결과적으로 LTV 기준 2억 1천만 원과 DTI 기준 1억 8천만 원 중 더 낮은 금액인 1억 8천만 원이 최종 대출 한도가 됩니다. 아래에서 더 자세한 한도를 확인해보시기 바랍니다.
5. 생애최초 구입자 사례
주택 가격 4억 원, 연소득 7천만 원인 생애최초 주택 구입자의 경우를 분석하겠습니다.
LTV 80% 기준: 4억 원 × 80% = 3억 2천만 원
하지만 생애최초 구입자의 최대 한도가 2억 4천만 원이므로 LTV 기준 한도는 2억 4천만 원이 됩니다. 연소득 7천만 원의 DTI 60% 기준으로 월 350만 원까지 상환 가능하며, 이는 약 2억 5천만 원의 대출금에 해당합니다.
이 경우 LTV 기준 2억 4천만 원과 DTI 기준 2억 5천만 원 중 더 낮은 금액인 2억 4천만 원이 최종 대출 한도입니다. 생애최초 구입자라면 더 많은 혜택을 받을 수 있으니 자격을 꼭 확인하시기 바랍니다.
6. 신혼가구 사례
주택 가격 5억 원, 연소득 8,500만 원인 신혼가구의 경우를 살펴보겠습니다.
LTV 70% 기준: 5억 원 × 70% = 3억 5천만 원
신혼가구의 최대 한도는 3억 2천만 원이므로 LTV 기준 한도는 3억 2천만 원입니다. 연소득 8,500만 원의 DTI 60% 기준으로 월 425만 원까지 상환 가능하며, 이는 약 3억 원의 대출금에 해당합니다.
결과적으로 LTV 기준 3억 2천만 원과 DTI 기준 3억 원 중 더 낮은 금액인 3억 원이 최종 대출 한도가 됩니다. DTI가 제약 요인이 되는 경우입니다.
7. 기존 부채가 있는 경우
주택 가격 3억 원, 연소득 6천만 원이며 기존 신용대출 5천만 원이 있는 경우를 분석하겠습니다.
기존 신용대출 월 상환액이 약 50만 원이라면 디딤돌대출 원리금으로 사용 가능한 금액은 월 250만 원에서 50만 원을 뺀 월 200만 원입니다.
월 200만 원으로 상환 가능한 대출 금액은 약 1억 4천만 원입니다. LTV 기준으로는 2억 1천만 원이 가능하지만, DTI 기준으로 1억 4천만 원이 한도가 되므로 최종 대출 한도는 1억 4천만 원입니다.
기존 부채가 있다면 디딤돌대출 신청 전 가능한 선 상환하는 것이 유리합니다. 보다 자세한 상담은 아래 링크를 통해 확인하시기 바랍니다.
8. 한도 확대 전략
디딤돌대출 한도를 최대한 활용하기 위한 전략을 알아보겠습니다.
✅ 생애최초 주택 구입자 자격 확인: LTV 80% 적용으로 더 많은 금액 대출 가능
✅ 기존 부채 정리: DTI 부담을 줄여 대출 한도 확대
✅ 소득 증빙 자료 준비: 정확한 소득 확인으로 DTI 한도 최대화
✅ 청약저축 가입: 금리 우대 혜택으로 이자 부담 경감
특히 신혼가구나 2자녀 이상 가구는 최대 3억 2천만 원까지 대출 가능하므로 해당 조건을 충족한다면 반드시 활용하시기 바랍니다.
| 주택가격 | 연소득 | 구분 | LTV 한도 | DTI 한도 | 최종 한도 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3억 원 | 5천만 원 | 일반 | 2억 원 | 1.8억 원 | 1.8억 원 |
| 4억 원 | 7천만 원 | 생애최초 | 2.4억 원 | 2.5억 원 | 2.4억 원 |
| 5억 원 | 8,500만 원 | 신혼가구 | 3.2억 원 | 3억 원 | 3억 원 |
9. 주의사항 확인
디딤돌대출 신청 시 반드시 확인해야 할 주의사항이 있습니다.
대출 실행일로부터 1개월 이내 전입하여 1년 이상 실거주해야 하며, 이를 위반하면 기한 이익이 상실되어 대출금을 즉시 상환해야 합니다.
또한 신용평가 점수가 350점 이상이어야 하며, 순자산 가액이 4억 8,800만 원 이하여야 합니다. 대출 대상 주택은 5억 원 이하이며, 신혼가구와 2자녀 이상 가구는 6억 원 이하입니다.
2025년 12월 31일까지 신규 접수분에 한해 중도상환수수료가 면제되므로 여유 자금이 생기면 부담 없이 중도상환할 수 있습니다.
디딤돌대출의 LTV와 DTI는 각각 주택 가격과 소득 수준에 따라 대출 한도를 제한하는 기준입니다. 두 가지 기준 중 더 낮은 금액이 최종 한도로 결정되므로, 자신의 소득과 주택 가격을 정확히 파악한 후 대출 계획을 세우는 것이 중요합니다.