2025년부터 지방 공시가격 기준이 2억으로 상향되면서 다주택자들에게 새로운 투자 기회가 열렸습니다.
세금 부담 없이 안정적인 수익을 만들 수 있는 절세 투자처를 지금 바로 확인해보세요.
1. 취득세 중과 피하는 원리
다주택자라도 공시가격 1억 이하 주택은 주택 수 산정에서 제외됩니다. 이는 2주택자가 8%, 3주택자가 12%의 중과세율을 피하고 기본세율 1.1%만 부담하면 된다는 의미입니다.
2025년 1월 2일부터는 지방(비수도권) 지역의 경우 기준이 공시가격 2억으로 확대되어 투자 선택지가 훨씬 넓어졌습니다. 수도권은 여전히 1억 기준을 유지하고 있으니 지역 선택 시 주의해야 합니다.
✅ 3주택자가 공시가격 1억 5천만 원(매매가 2억) 지방 아파트 추가 구입 시
- 기존: 중과세율 8% 적용 → 취득세 1,600만 원
- 현재: 기본세율 1.1% 적용 → 취득세 220만 원
무려 1,380만 원을 절세할 수 있습니다. 보다 자세한 절세 타이밍은 아래 확인하기 바랍니다.
2. 주택 수 제외 혜택
2025년 1월 2일 이후 취득한 공시가격 2억 이하 지방 주택은 향후 다른 주택 취득 시 주택 수에서도 제외됩니다.
예를 들어 지방 저가주택 3채를 보유한 상태에서 서울 아파트를 추가 구입한다면, 기존 지방 주택 3채는 주택 수에서 빠지므로 1주택 취득으로 간주되어 1.1% 세율만 적용됩니다.
✅ 단, 2025년 1월 2일 이전 취득한 1억 초과~2억 이하 주택은 기존대로 주택 수에 포함되니 취득 시점을 반드시 확인해야 합니다.
| 구분 | 수도권 | 지방(비수도권) |
|---|---|---|
| 취득세 중과 배제 기준 | 공시가격 1억 이하 | 공시가격 2억 이하 (2025.1.2 이후) |
| 적용 세율 | 1.1% (6억 이하) | 1.1% (6억 이하) |
| 주택 수 산정 | 제외 | 제외 |
일시적 2주택 상황에서도 이 혜택을 활용할 수 있습니다.
3. 지방 추천 투자 지역
공시가격 2억 기준 확대로 실제 매매가 3억 내외 아파트까지 투자 범위가 넓어졌습니다. 재개발 호재나 안정적 수요가 있는 지역을 우선 선택해야 합니다.
✅ 충남 천안 백석동 일대
- 삼성디스플레이 등 일자리 밀집 지역
- 백석리슈빌 등 공시가격 2억 미만 단지 다수
- 매매가 2억 5천~3억 구간 매물 풍부
- 전세가와 매매가 차이 5천만 원 내외
✅ 경북 포항 효자동 일대
- 포스코 등 대기업 근무자 수요 안정적
- 효자웰빙타운 등 10층 이하 저층 아파트
- 공시가격 1억 5천~2억 구간
- 공급 감소로 향후 가격 방어력 양호
✅ 충남 아산, 충북 충주 주공단지
- 노후 저층 아파트 재건축 유망
- 공시가격 1억 내외
- 장기 보유 시 재건축 수혜 기대
다만 정비구역, 재개발 사업시행구역으로 지정된 곳은 중과 배제 대상에서 제외되니 반드시 해당 지역 지자체에 확인해야 합니다.
4. 양도세 주의사항
취득세는 중과에서 제외되지만 양도세는 공시가격 무관하게 주택 수에 포함됩니다. 2주택 이상 보유 시 조정지역 내 주택 양도 시 중과세율이 적용될 수 있습니다.
✅ 양도세 중과 피하는 방법
- 2026년 5월 9일까지는 다주택자 중과 유예 기간 활용
- 공시가격 1억 이하 주택을 먼저 양도 시 중과 배제
- 장기보유특별공제 최대한 활용 (최대 80%)
부부 공동명의로 보유하면 종부세 부담도 줄일 수 있습니다.
5. 종부세 합산 주의점
저가주택이라도 종부세 과세표준 산정 시에는 모든 주택이 합산됩니다. 다만 주택임대사업자로 등록하면 일정 요건 충족 시 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 있습니다.
✅ 임대사업자 등록 시 종부세 합산 배제 요건
- 건설형: 2호 이상, 전국 9억 이하, 전용 149㎡ 이하
- 매입형: 수도권 6억, 비수도권 3억 이하
- 30호 이상 보유 시 가액 기준 3억씩 상향
종부세 공시가격 합계가 공제액(1세대 1주택 12억, 다주택 9억)을 초과할 것으로 예상된다면 사전에 모의계산을 해보는 것이 필수입니다.
6. 임대사업자 등록 혜택
공시가격 1~2억 저가주택을 장기임대사업자로 등록하면 취득세 추가 감면과 보유세 절감 효과를 동시에 얻을 수 있습니다.
✅ 주택임대사업자 등록 시 세제 혜택
- 취득세: 전용 60㎡ 이하 85% 감면 (200만 원 초과 시)
- 재산세: 전용 40㎡ 이하 100%, 40~60㎡ 75%, 60~85㎡ 50% 감면
- 종부세: 합산 배제 (요건 충족 시)
- 소득세: 임대소득 분리과세 시 필요경비율 60%, 기본공제 400만 원
단, 10년 의무임대기간과 5% 임대료 인상 제한을 준수해야 하며 위반 시 최대 3,000만 원 과태료가 부과되니 신중한 결정이 필요합니다.
7. 자녀 증여 활용
다주택자가 저가주택을 자녀에게 증여하면 증여세 부담 없이 주택 수를 줄일 수 있습니다. 자녀 증여공제 한도(5천만 원)를 활용하면 세금 없이 이전이 가능합니다.
✅ 증여 vs 매매 선택 기준
- 공시가격 5천만 원 이하: 증여 유리 (증여세 0원)
- 공시가격 5천~1억: 증여세와 취득세 비교 필요
- 공시가격 1억 초과: 매매 또는 분할 증여 검토
자녀에게 주택 이전 시 증여와 매매의 세금 차이를 정확히 계산해야 합니다.
8. 상속 시 절세 포인트
부모님으로부터 저가주택을 상속받아 다주택자가 된 경우에도 양도세 절세 기회가 있습니다. 상속주택은 일정 요건 충족 시 주택 수에서 제외되거나 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
✅ 상속주택 양도세 절세 전략
- 상속 개시 후 5년 내 양도 시 1세대 1주택 비과세 가능
- 상속주택이 공시가격 1억 이하라면 양도 시 중과 배제
- 장기보유특별공제 상속인 보유기간 합산 가능
상속받은 주택으로 다주택자가 되었다면 아래에서 절세 전략을 확인하세요.
9. 2026년 투자 타이밍
2026년 상반기가 다주택자 저가주택 투자의 골든타임입니다. 2026년 5월 9일까지는 조정지역 다주택자 양도세 중과 유예 기간이므로 이 기간 내 포트폴리오 재조정이 유리합니다.
✅ 투자 시나리오
- 2026년 상반기: 고가 조정지역 주택 양도 (중과 유예)
- 양도 차익으로 지방 저가주택 2~3채 취득 (취득세 1.1%)
- 임대사업자 등록으로 종부세 합산 배제
- 장기 보유로 안정적 임대수익 확보
다만 2026년 5월 10일 이후에는 다주택자 중과가 재개되므로 양도 계획이 있다면 시기 조절이 중요합니다.
10. 투자 체크리스트
저가주택 투자 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.
✅ 필수 확인 사항
공시가격 정확한 확인: 부동산공시가격 알리미에서 반드시 확인
정비구역 여부 확인: 해당 지역 구청 도시재생과 문의
취득 시점: 2025년 1월 2일 이후 취득분만 2억 기준 적용
임대수요 조사: 직장, 학교, 교통 등 임대 안정성 파악
전월세 시세: 매매가 대비 전세가 70% 이상 확보 여부
특히 재개발 예정지는 중과 배제에서 제외되므로 호재로 보이는 지역이라도 정비구역 지정 여부를 먼저 확인해야 낭패를 보지 않습니다.
11. 실전 사례
실제 절세 사례를 통해 저가주택 투자 효과를 확인해보겠습니다.
| 구분 | A씨 사례 | 절세 효과 |
|---|---|---|
| 기존 보유 | 서울 2주택 (거주용) | - |
| 추가 취득 | 천안 백석 공시가격 1.8억 (매매가 2.5억) |
취득세 275만 원 (1.1% 적용) |
| 기존 방식 | 3주택 중과 8% 적용 | 취득세 2,000만 원 |
| 절세액 | 1,725만 원 절세 | |
A씨는 여기에 임대사업자로 등록하여 재산세 50% 감면과 종부세 합산 배제 혜택까지 받았습니다. 연간 임대수익 120만 원에 세금 절감 효과까지 더해져 안정적인 수익 구조를 만들었습니다.
공시가격 1억 이하 주택은 다주택자에게 세금 부담 없이 포트폴리오를 확장할 수 있는 기회입니다. 2025년부터 지방 기준이 2억으로 상향되면서 선택지가 넓어진 만큼 지금이 투자 적기입니다. 취득세 중과 배제, 주택 수 제외 혜택을 최대한 활용하되 양도세와 종부세까지 종합적으로 고려한 전략이 필요합니다.
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