주택을 오래 보유하고 거주했다면 양도세를 크게 줄일 수 있다는 사실, 알고 계셨습니까? 특히 2026년 5월까지는 다주택자에게도 절세 기회가 열려 있습니다.
지금부터 1세대 1주택자가 최대 80%까지 양도차익을 공제받는 방법과 반드시 확인해야 할 실거주 요건을 살펴보겠습니다.
1. 제도 개요
장기보유특별공제는 부동산을 3년 이상 보유한 납세자에게 양도차익의 일정 비율을 공제해주는 절세 제도입니다.
일반 부동산의 경우 15년 보유 시 최대 30%까지 공제받을 수 있으며, 1세대 1주택자는 거주 요건까지 충족하면 최대 80%의 공제 혜택을 받을 수 있습니다.
양도가액이 12억 원 이하인 1세대 1주택은 양도세가 전액 비과세되므로, 장기보유특별공제는 주로 12억 원 초과 고가주택이나 다주택자가 활용하는 제도입니다.
2. 공제율 계산
1세대 1주택 장기보유특별공제는 보유기간 공제율과 거주기간 공제율을 합산하여 계산합니다.
보유기간은 연 4%씩 최대 40%까지, 거주기간도 연 4%씩 최대 40%까지 적용되어 두 공제율을 합산하면 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.
다만 이러한 우대 공제율을 적용받으려면 보유기간이 3년 이상이고 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.
| 보유/거주기간 | 보유 공제율 | 거주 공제율 | 합계 공제율 |
|---|---|---|---|
| 3년 보유 + 2년 거주 | 12% | 8% | 20% |
| 5년 보유 + 5년 거주 | 20% | 20% | 40% |
| 10년 보유 + 10년 거주 | 40% | 40% | 80% |
| 15년 이상 보유(거주 미충족) | 30% | - | 30% |
거주 요건을 충족하지 못하면 일반 공제율(연 2%, 최대 30%)만 적용되므로 실거주 요건 확인이 절세의 핵심입니다.
3. 실거주 요건
조정대상지역에서 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택은 반드시 2년 이상 실거주해야 1세대 1주택 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.
실거주란 단순히 주민등록만 옮기는 것이 아니라 실제로 생활한 증거가 있어야 인정됩니다.
국세청에서는 다음과 같은 자료로 실거주 여부를 판단하고 있습니다.
✅ 전기, 수도, 가스 등 공과금 정기 사용 내역
✅ 해당 주소지로 수령한 우편물 및 택배 기록
✅ 주민센터 방문 이력 및 각종 민원 처리 기록
✅ 인근 병원, 약국, 금융기관 이용 내역
따라서 전입신고만 해두고 실제로는 다른 곳에서 거주하는 경우 실거주로 인정받지 못해 수천만 원의 세금 폭탄을 맞을 수 있으니 주의해야 합니다.
4. 거주기간 예외
모든 세대원이 항상 함께 거주해야 하는 것은 아닙니다.
직장 이전, 질병 치료, 자녀 교육 등 부득이한 사유가 있는 경우 예외적으로 거주 요건을 완화받을 수 있습니다.
특히 1년 미만의 단기 직장 이전이나 출장의 경우 거주기간이 단절되지 않고 계속 인정되며, 해외 파견 근무나 장기 입원 치료 등의 경우에도 사유를 입증하면 거주기간으로 인정받을 수 있습니다.
다만 이러한 예외를 적용받으려면 관련 증빙서류를 반드시 확보해두어야 합니다.
5. 보유기간 계산
보유기간은 주택의 취득일부터 양도일까지로 계산합니다.
취득일은 매매의 경우 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날이며, 양도일도 마찬가지로 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날입니다.
상속받은 주택의 보유기간은 상속개시일부터 계산하므로, 피상속인의 보유기간과 관계없이 상속개시일부터 3년이 지나야 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.
배우자나 직계존비속에게 증여받은 경우 증여일로부터 5년 이내(2023년 이후 증여분은 10년 이내) 양도 시에는 증여자의 취득일부터 보유기간을 합산하여 계산할 수 있습니다.
6. 다주택자 유의사항
조정대상지역의 다주택자는 원칙적으로 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.
다만 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지는 한시적으로 중과 유예가 적용되어, 보유기간 2년 이상인 조정대상지역 주택을 양도하면 일반 공제율(최대 30%)을 적용받을 수 있습니다.
이 유예 기간이 끝나면 다시 장기보유특별공제가 배제되고 중과세율이 적용되므로, 2026년 5월 9일 이전까지 잔금을 받아야 절세 혜택을 받을 수 있습니다.
7. 재건축 주택
재건축 조합원이 신축 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제 계산이 복잡합니다.
종전 주택의 양도차익과 청산금의 양도차익을 구분하여 각각의 기간에 따른 공제율을 적용해야 합니다.
기존 주택에서 2년 이상 거주했으나 신축 주택에서 2년 이상 거주하지 않은 경우, 청산금 납부분 양도차익에 대해서는 거주기간 공제율이 적용되지 않습니다.
따라서 재건축 주택의 경우 관리처분인가 전후 기간을 구분하여 정확히 계산해야 하며, 필요시 세무 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
8. 절세 전략
장기보유특별공제는 연 단위로 적용되므로 양도 시점을 조정하면 공제율을 높일 수 있습니다.
예를 들어 보유기간이 5년 11개월이라면 1개월만 더 보유하여 6년을 채우면 공제율이 10%에서 12%로 상승합니다.
| 절세 방법 | 내용 | 효과 |
|---|---|---|
| 양도시기 조정 | 보유기간 연 단위 채우기 | 공제율 2-4% 상승 |
| 분할 양도 | 여러 과세연도 분산 | 누진세율 완화 |
| 실거주 증빙 확보 | 공과금, 의료기록 등 보관 | 최대 80% 공제 |
| 상생임대 활용 | 임대료 상한 준수 | 거주요건 대체 |
또한 상생임대 특례를 활용하면 실제 거주하지 않았더라도 거주 요건을 충족한 것으로 인정받을 수 있으므로, 임대 중인 주택을 양도할 계획이라면 상생임대 요건을 확인해보시기 바랍니다.
9. 홈택스 모의계산
국세청 홈택스에서는 장기보유특별공제를 포함한 양도소득세 모의계산 서비스를 제공하고 있습니다.
양도가액, 취득가액, 보유기간, 거주기간 등을 입력하면 예상 세액을 확인할 수 있어 양도 전 미리 세금을 계산해볼 수 있습니다.
다만 재건축 주택이나 복잡한 사례의 경우 모의계산 결과와 실제 세액이 다를 수 있으므로, 정확한 계산을 위해서는 세무사와 상담하시는 것을 권장합니다.
10. 신고 시 주의사항
양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 합니다.
장기보유특별공제를 적용받으려면 보유기간 및 거주기간 증빙서류를 함께 제출해야 합니다.
주민등록표 등본, 전입세대 열람내역, 공과금 납부 영수증, 의료기관 이용 내역 등을 미리 준비하여 실거주 사실을 명확하게 입증할 수 있도록 해야 합니다.
신고 기한을 놓치면 가산세가 부과되고, 증빙서류가 부족하면 공제가 제외될 수 있으니 양도 전부터 철저히 준비하시기 바랍니다.
장기보유특별공제는 주택을 오래 보유하고 거주한 납세자에게 최대 80%의 양도차익 공제 혜택을 제공하는 강력한 절세 제도입니다.
특히 조정대상지역 주택의 경우 2년 이상 실거주 요건이 핵심이며, 2026년 5월까지는 다주택자도 일반 공제율을 적용받을 수 있으니 이 기간을 놓치지 않도록 주의해야 합니다.
양도 전 홈택스 모의계산과 증빙서류 준비를 통해 최대한의 절세 혜택을 받으시기 바랍니다.