매달 전세대출 이자와 원금을 갚고 계신가요? 2025년 연말정산에서 최대 160만 원까지 돌려받을 수 있는 방법이 있습니다.
1. 소득공제 한도
전세자금대출 원리금 상환액의 40%를 연 400만 원 한도 내에서 소득공제받을 수 있습니다.
예를 들어 1년 동안 원금과 이자를 합쳐 총 600만 원을 갚았다면, 240만 원을 소득에서 공제받게 됩니다. 만약 1,000만 원을 갚았더라도 공제 한도는 400만 원이므로 160만 원이 최대 소득공제 금액입니다.
주택청약종합저축과 합산하여 400만 원 한도가 적용되므로, 두 가지를 모두 활용하고 있다면 합계액의 40%가 연 400만 원을 초과할 수 없습니다.
| 연간 상환액 | 공제율 | 소득공제액 |
|---|---|---|
| 400만 원 | 40% | 160만 원 |
| 600만 원 | 40% | 240만 원 |
| 1,000만 원 | 40% | 400만 원 (한도) |
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2. 자격 요건
무주택 세대주가 가장 기본적인 조건입니다. 12월 31일 기준으로 세대원 전원이 무주택이어야 하며, 근로소득이 있는 직장인이어야 합니다.
✅ 국민주택 규모 이하 주택에 거주해야 합니다. 수도권은 전용면적 85㎡ 이하, 비수도권은 100㎡ 이하가 해당됩니다.
본인 명의로 임대차계약을 체결하고, 본인 명의로 대출을 받아야 소득공제가 가능합니다. 배우자나 다른 가족 명의는 인정되지 않습니다.
사업소득자는 이 공제를 받을 수 없으니 참고하시기 바랍니다. 오직 근로소득이 있는 직장인만 신청할 수 있습니다.
3. 대출 시점 확인
대출 시점이 매우 중요합니다. 임대차계약서의 입주일과 주민등록등본의 전입일 중 빠른 날을 기준으로 전후 3개월 이내에 받은 대출만 인정됩니다.
예를 들어 2025년 3월 1일에 입주했다면, 2024년 12월 1일부터 2025년 6월 1일 사이에 받은 전세자금대출이 공제 대상이 됩니다.
전세 계약을 연장하거나 갱신한 경우에도 연장일 또는 갱신일로부터 전후 3개월 이내 받은 대출이라면 소득공제를 계속 받을 수 있습니다.
이사를 한 경우에는 이전 집의 입주일 또는 전입일 중 더 빠른 날짜 기준으로 전후 1개월 이내 빌린 보증금만 공제 대상이 됩니다.
4. 홈택스 조회
국세청 홈택스 연말정산 간소화 서비스에서 공제 자료를 확인할 수 있습니다. 1월 15일부터 서비스가 시작됩니다.
홈택스에 로그인 후 연말정산 간소화 메뉴로 들어가면, 금융기관이 제출한 주택자금상환 등 증명서가 자동으로 조회됩니다.
만약 자동 조회가 되지 않는다면, 대출받은 은행 앱이나 홈페이지에 직접 접속하여 연말정산 증명서를 발급받아야 합니다.
모바일에서도 손택스 앱을 통해 동일하게 조회할 수 있으니, 편한 방법을 선택하시면 됩니다.
증명서에는 2025년 한 해 동안 갚은 원금과 이자 금액이 모두 표시되어 있습니다. 이 금액이 바로 공제 대상 금액입니다.
5. 필요 서류
금융기관에서 대출받은 경우와 개인에게 빌린 경우 필요한 서류가 다릅니다.
✅ 금융기관 대출: 주택자금상환 등 증명서, 주민등록등본만 있으면 됩니다. 홈택스에서 자동 조회되는 경우 별도 서류가 필요 없습니다.
✅ 개인 대출: 주택자금상환 등 증명서, 주민등록등본, 임대차계약서 사본, 금전소비대차계약서 사본, 계좌이체 영수증 등 상환 증빙 서류가 모두 필요합니다.
개인에게 빌린 경우 총급여 5,000만 원 이하이고, 연 3.5% 이상 이자율이어야 공제받을 수 있습니다. 2025년 3월 21일 이후 빌린 보증금은 연 3.1% 이상이어야 합니다.
대출 자금이 임대인에게 직접 이체된 경우만 인정되므로, 본인 계좌로 입금받은 뒤 임대인에게 송금한 경우는 공제 대상이 아닙니다.
6. 회사 제출
홈택스에서 조회한 증명서를 회사 연말정산 담당자에게 제출하면 됩니다. 대부분 회사는 1월 말에서 2월 초 사이에 자료 제출을 받습니다.
간소화 서비스에서 자동 조회된 자료는 PDF 파일로 다운로드하여 회사 시스템에 업로드하거나 이메일로 전송하면 됩니다.
자동 조회가 안 된 경우에는 은행에서 발급받은 증명서와 함께 주민등록등본, 임대차계약증서 사본을 첨부해야 합니다.
세대주가 공제를 받지 않는다면, 세대원이 대신 공제를 신청할 수 있습니다. 이 경우 세대원 본인이 임대차 계약자이고 대출 명의자여야 하며, 실제로 그 주택에 거주해야 합니다.
| 대출 유형 | 필수 서류 | 비고 |
|---|---|---|
| 금융기관 대출 | 주택자금상환 증명서 주민등록등본 |
홈택스 자동조회 가능 |
| 개인 대출 | 증명서, 등본, 임대차계약서 금전소비대차계약서, 이체증빙 |
총급여 5천만원 이하 이자율 3.5% 이상 |
7. 주의사항
사내 복지 차원에서 회사로부터 받은 전세대출은 소득공제 대상이 아닙니다. 반드시 은행 등 금융기관이나 개인에게 빌린 자금이어야 합니다.
1주택을 보유한 세대주는 전세대출 원리금 상환액 공제를 받을 수 없습니다. 대신 보유 주택의 주택담보대출 이자상환액 공제만 가능합니다.
전세대출을 다른 은행으로 갈아탔더라도, 가장 처음 받은 전세자금대출 시점을 기준으로 공제 기간을 계산합니다.
무상으로 이전받은 주택에 주택담보대출을 받고 이자를 상환하는 경우, 해당 차입금의 이자는 소득공제 대상이 아니니 주의하시기 바랍니다.
주택청약종합저축 납입액과 합산하여 연 400만 원 한도가 적용되므로, 둘 다 최대한 활용하면 더 많은 세금을 돌려받을 수 있습니다.
8. 환급 효과
소득공제는 과세표준을 낮춰주는 방식입니다. 공제받은 금액에 본인의 세율을 곱한 만큼 세금이 줄어듭니다.
예를 들어 과세표준이 5,000만 원인 근로자가 300만 원을 소득공제받으면, 과세표준이 4,700만 원으로 낮아집니다.
과세표준 구간이 4,600만 원과 8,800만 원 사이라면 세율은 24%가 적용되므로, 약 72만 원의 세금을 절약할 수 있습니다.
과세표준 구간의 경계에 있는 분들은 소득공제를 통해 더 낮은 세율 구간으로 내려갈 수 있어 절세 효과가 더욱 큽니다.
매달 이자만 내는 것보다 원금도 조금씩 갚으면 공제 금액이 늘어나므로, 여유가 된다면 원리금 상환 방식을 고려해보시기 바랍니다.
전세자금대출을 받고 계신 무주택 근로자라면 2025년 연말정산에서 꼭 소득공제를 받으시기 바랍니다. 홈택스에서 간편하게 조회하고 회사에 제출하는 것만으로도 수십만 원의 세금을 돌려받을 수 있습니다.